在宅勤務など生活様式の変化により、自宅にある不要な家財道を外部で保管できるセルフストレージの需要が高まり、不動産投資の新たなテーマになっている。初期投資は安く抑えられるため、アパート賃貸よりも利回りは高く、賃借人との契約関係でも利点がある(JNEWSについてトップページ
生活様式の変化で需要拡大するセルフストレージ事業

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JNEWS会員配信日 2022/12/22

 倉庫に対する需要は、製造業や小売業者に限らず、オフィス業務が主体の企業や個人にまで広がっている。その要因は、仕事や生活スタイルの変化によるもので、オフィスの縮小によって収納できなくなった書類を保管したり、自宅で在宅勤務するスペースを作るため、不要な家財道具を別の場所で保管したいというニーズが生じているためだ。

それらの保管先は、鍵を持っていれば自由に出入りができるコンテナ型やロッカー型セルフストレージが利用されるのが一般的で、米国には5万ヶ所以上のセルフストレージ施設があり、米国世帯のおよそ1割が利用している。これらの施設は、個人投資家がオーナーとなっているケースも多いが、他の賃貸物件よりも初期投資は安く抑えられるため、平均利回りは5~7%と高く、機関投資家も新たな投資対象としてきている。

日本では、全国10都市で48店舗、合計約29,000室のトランクルームをレンタルしている「キュラーズ」を、米国不動産投資会社のバーグリーン・リアルエステートが2013年に買収している。買収額は公開されていないが、300~500億円とみられている。その後も、同社は首都圏、大阪、名古屋、福岡、札幌などのエリアで300坪~1000坪のオフィス物件や倉庫を改装する方式で、トランクルーム数を増やしている。

キュラーズのトランクルームには、0.1~0.4畳タイプ、1~1.6畳タイプ、2~3.3畳タイプ、4畳タイプがあり、空調で湿温管理がされた屋内スペースとなっているため、書類や家財道具の他に、高価な趣味のコレクションを収納するのにも適している。料金はキュラーズ店舗によっても異なるが、狭いスペースは月額4千円から利用できるため、手狭になった自宅を引っ越すよりも、トランクルームに不要な物を収納するほうが、トータルの家賃コストは安くなるという考え方が、日本でも浸透してきている。

キュラーズ
■トランクルームの紹介映像

また、屋外にコンテナを設置する方式のセルフストレージ事業は、アパート建設には適さない土地の有効活用策としても人気がある。コンテナ型トランクルームの設置費用は1基あたり400~500万円(本体+施工費)かかるが、賃貸用地としての土地活用は相続税対策になり、アパートよりも賃借人との関係が難しくないという利点がある。

トランクルームは、借地借家法の適用外となるため、別の土地活用策が見つかった場合は、契約終了を事前に通知する形で、賃借人との契約を解除することも容易だ。ただし日本では、連絡が付かなくなった賃借人の荷物を勝手に処分することは、法的に難しい点がネックになる。特に、高齢の賃借人が亡くなってしまった場合には厄介だ。

一方、米国では、トランクルームの賃料未払いとなった賃借人の荷物を、大家(債権者)が優先して処分できる権利が認められており、ストレージオークションという専門の清算市場が形成されている。

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