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不動産大家と比較したスモールビジネスの投資利回り

JNEWS会員配信日 2017/8/27

　近年では、サラリーマンの副業大家が急増しているが、全国的な空室率の上昇で家賃相場は下落していることから、大家の投資利回りはそれほど高くない。中古のアパートを取得して、満室にしたとしても表面利回りは平均７％前後しかない。

「利回りが７％」ということは、物件の取得金額を回収するのに14年以上かかることを意味している。さらに、空室が生じることのマイナス分と建物の修繕費などを差し引けば実質利回りはそれよりも低くなり、大家業の魅了は薄れてくる。

一方、スモールビジネスのＭ＆Ａでは、年間を通した実質利益の２～５年分が譲渡金額の相場になっている。不動産と同じ方法で計算をすれば、利回りは20～50％となり、大家業よりも投資効果は遙かに高い。ただし、売りに出ているビジネスには欠点も隠れているため、それを事前に把握して解決できる方策を立ててから購入することが重要になる。

《不動産大家の利点と欠点》

○大家の仕事量は少なく、副業としても手掛けやすい（不労所得）
○物件を売りたくなった時には、次の買い手を見つけやすい
○不動産自体の価値（主に土地）は消滅しにくい
×部屋数により家賃収入の上限値が決まってしまう
×地震など自然災害で資産が毀損するリスクがある
×類似物件の増加による家賃相場の下落

《スモールビジネス買収の利点と欠点》

○事業買収後の努力により収益を無制限に伸ばすことが可能
○不動産よりも投資効果が高い案件を見つけやすい
○ゼロから起業して事業を軌道に乗せるまでの時間を短縮できる
×経営者の手腕により事業の成否が分かれる
×事業が失敗した時の換金価値はゼロになってしまう

Ｍ＆Ａに適したビジネスの特徴としては、法規制によって既得権益が守られている業種や、固定客との関係が強く築かれている、事業運営のマニュアルが確立していることなどが挙げられる。日本のスモール事業買収では、医療分野のビジネスが主体だが、海外では売買されるビジネスが多業種に及んでいる。その中でも、無店舗で行えるスモールビジネスの人気が高まっている。

たとえば、米国内で移動販売をするフードトラックは、開業から６年の業歴で、年間売上が約15万ドル、トラックや調理器具などを含めた設備（5万ドル相当）、５名の従業員を含めて 9.9万ドル（約1,100万円）で売りに出ている。人気料理のレシピや、トラックの巡回先、固定客と繋がっているソーシャルメディアのアカウントもそのまま引き継げる。こうしたビジネスを購入することも、近年の独立スタイルとして浮上してきている。（この内容はJNEWS会員レポートの一部です。正式会員の登録をすることで詳細レポートにアクセスすることができます → 記事一覧 / JNEWSについて）

■この記事の完全レポート
・JNEWS LETTER 2017.8.27
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