相続税対策としての不動産クラウドファンディング
JNEWS会員配信日 2018/8/21
不動産が相続税対策になることは、資産家の中では広く知られている。資産を現金で持つよりも、不動産の形で所有したほうが評価額は低くなるためだが、無闇に条件の悪いアパートやマンションを購入することは得策ではない。そこで、不動産特定共同事業のスキームを活用すると、不動産クラウドファンディングによる相続税対策も実行できるようになる。
レオパレス21が、2017年10月から販売を開始した「LOVIE」は、不動産特定共同事業の許可を受けたクラウドファンディング型の不動産小口商品で、個人投資家から１口100万円単位の出資を募り、都心の優良立地にIT対応の賃貸マンションを新築して、そこから得られる運用益（主に家賃収入）を分配するシステムになっている。
投資を目的とした不動産クラウドファンディングとの違いは、ファンドが「任意組合型」となっており、出資の口数に応じた不動産の持ち分が与えられる点にある。LOVIEシリーズ最初のファンドでは、「LOVIE 文京音羽（33戸）」と「LOVIE麻布十番（29戸）」の２物件で１つの組合を組成する。資金の募集総額は24億6千万円で、個人投資家は１口100万円（最低出資額は５口）からの出資をすることができる。資金の運用期間は15年間。
運用期間の途中で出資者が亡くなった場合には、物件の持ち分に応じた不動産評価額で相続税が算定されるため、現金や株式で資産を保有するよりも節税対策になるわけだ。
予定利回りは開示されていないが、資金の運用期間は15年間。新築から15年間は家賃収入を分配した後、最終的には物件を売却してファンドを償還する仕組みになっている。任意組合では、賃貸経営の責任を出資者が負うことになるため、満室で収益状況が良ければ分配金は多くなる一方、空室増加による収益の減少や、地震などで物件が被災した時のリスクも背負うことになる。
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